当最高级别的产权保护设计发布,宅基地使用权续期70年时,将有法律可循。

11月27日,中共中央、国务院发布《关于完善产权保护制度,依法保护产权的意见》 值得注意的是,《意见》对许多地方公众关注的土地和房屋产权问题作出了解释和安排,明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权期限届满后的法律安排,明确和规范征收征用的法律权限和程序,赋予农民更多的财产权等。 该意见的发布将为保护公民的土地和住房权益发出什么新的信号?记者采访了权威专家进行深入解读 焦点一:住宅用地使用权更新法律安排研究[文件精神]住宅建设用地等土地使用权后续期限法律安排研究,促进全社会对公民财产长期保护良好稳定预期的形成 [专家解读]北京大学法学院教授常鹏高认为,意见尊重和回应公众意见,发出了一个重要的信号:既然研究是关于更新的法律安排,强调形成良好稳定的保护预期,那么就意味着担心个人居住用地使用权到期后政府会收回是没有必要的。 今年4月,温州房屋20年土地使用权到期,引起了社会的极大关注。 国务院1990年颁布的《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定,土地使用权的最高出让年限应根据用途确定,其中住宅用地70年,工业用地50年,商业旅游娱乐用地40年,其他或综合用地50年 从全国范围来看,大多数住宅用地使用权已有70年历史。 公众关注的是,无论最长期限是70年还是70年以下,期满后应如何续展?中国人民大学民商法研究中心主任杨立新表示,目前,延长居住用地使用年限的法律依据主要是在《物权法》第149条中规定,“如果居住建设用地的使用期限届满,将自动续期。” 由于缺乏详细的规则,目前的法律规定不确定,难以操作。 杨立新认为,更新问题可以从三个方面考虑:第一,70年是不够的,必须在到期后更新到70年;第二种是70年期满后自动更新,这相当于住宅建设用地使用权是一种无限期的物权,即国家不必每次更新土地以供永久使用时收取费用。第三,期限届满后,自动续期成为永久性建设用地使用权的,应当确定使用者与国家所有人之间的关系,可以考虑征收必要但不过度的税收,但应当由立法机关通过立法决定。 中国(海南)改革发展研究院院长迟福林认为,提出产权保护问题的提议实质上是承认和尊重房地产作为城市居民重要产权的现实。 土地使用权期满后70年内,要采取适当措施 虽然意见中没有具体内容,但特别重要的是要指出,系统设计应朝着有利于财产保护的方向进行。 专家认为,这一意见也是加强财产法的一种表现,财产法回应说,所有重大改革都应以法律为基础。 根据民主、科学和透明立法的原则,应通过法律手段完善相关法规。 焦点2:遏制征地拆迁矛盾;不扩大公共利益[文件精神]完善土地征收和土地、房屋等财产征收法律制度;合理界定征收适用的公共利益范围;不扩大公共利益;征用法定权限和程序的细化和标准化 遵循及时合理补偿的原则,完善国家补偿制度,进一步明确补偿范围、形式和标准,对被征收人给予公平合理的补偿 [专家解释]宪法规定,国家可以征收或征用公民的土地和私有财产,并根据公共利益的需要依法给予补偿。 迟福林等专家表示,随着各地区城市化进程的加快,土地冲突日益突出。 目前,一些地方政府以公共利益为名,侵占和征用土地,只支付低价进行补偿,并转移到房地产开发。 最终,政府和开发商攫取了高额利润,而一些被征收人的合法权益却得不到保护,引发了群体性事件和刑事案件等一系列尖锐矛盾,引发了失地农民等长期社会问题。 记者发现,为了遏制上述混乱局面,国土资源部近年来每年数次对地方政府非法征地行为进行监管,并追究相关责任人的责任。 迟福林认为,意见的焦点之一是科学界定公共利益的范围,防止公共利益被任意扩大。 其次,相关部门应根据这一精神开展科学研究,以确定公共利益的界限。 中国社会科学院法学研究所民法办公室主任孙钟弦表示,建议规定将公共利益的确定纳入听证程序。 除政府外,受损利益的代表和独立专家也应出席 如果政府部门或其他强有力的受益者声称项目的建设符合公共利益,他们应承担举证责任。 杨立新、常鹏高等人表示,贾景龙案件的原因与征地拆迁有关。 该意见提到,具体规定规范征用和征用的法律权力和程序是最基本的法律限制。 但是,遵循及时合理补偿的原则,关键是及时 是在之前、期间还是之后?补偿费是多少?所有这些都应该在征税前讨论 中国人民大学法学院刘俊海教授建议,在适用实际损失赔偿原则的过程中,应当引入价格评估程序,评估机构应当是利益受损方与政府共同指定的机构。 双方不能达成协议的,法院应当指定评估机构。 评估错误的,评估机构应当承担损害赔偿责任。 重点3:贯彻用益物权保护农民宅基地权益[文件精神]深化农村土地制度改革,坚持土地公有制性质不变、耕地红线不突破、粮食生产能力不削弱、农民利益不受损的底线。从实际出发,因地制宜,落实承包土地、宅基地和集体经营性建设用地使用权,赋予农民更多产权,增加农民财产性收入 [专家解释:“这项要求涉及亿万农民的切身利益,是对正在进行的宅基地制度改革的集中和澄清。” ”刘俊海等专家表示,过去农民只有宅基地使用权,这阻碍了抵押贷款,阻碍了农民进城后宅基地使用权的收回,带来了一系列问题,使农民难以实现其财产权。 记者了解到,去年2月,全国人大授权北京市大兴区等33个试点县(市、区)暂时调整实施土地管理法等相关规定,深化农村土地制度改革。 其中,15个试点县市承担宅基地制度改革试点任务 试点主要针对农民宅基地难以获得、利用粗放、退出不畅等问题。要完善宅基地权益保护和宅基地获取方式,探索不同地区农民实现住房保障的多种形式。探索城镇集体经济组织内农民自愿有偿收回或转让宅基地。 “过去,宅基地制度侧重于保护农民在一定地方生活的社会保障权利。 然而,在当前城市化背景下,大量农民涌入城市,许多地区宅基地的社会保障权利弱化,产权性质日益突出。 ”孙钟弦说,在这种情况下,有必要在发挥宅基地社会保障作用的基础上,有序地给予宅基地财产权。 据了解,经过一年多的试点项目,许多县市的宅基地试点项目取得了实质性进展。 湖北省翼城市完成对当地宅基地使用权的计量确认后,前五户共获得46万元农房抵押贷款,八个试点村的112户选择有偿退出宅基地。 刘俊海、常鹏高等专家认为,这些意见回应了农村“三块地”的改革,提出实施宅基地使用权,赋予农民更多的财产权,增加他们的财产收入,从而使宅基地等原有“死资产”在一定范围内流动,最终成为“活资源” 住宅楼“70年期限”终于结束:北京更新法律安排研究11月27日——中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见27日正式发布 《意见》作为中国第一部以中央政府名义发布的产权保护顶层设计,为解决社会长期关注的八大产权问题指明了方向。 非公有产权的保护弱于国有产权:由于历史原因,有些法律制度没有平等地保护不同所有制的产权。非公有产权的保护弱于公有产权的保护,尤其是国有产权的保护,由于所有权主体的不同身份,导致同一犯罪、不同处罚或不同犯罪、不同处罚的现象。 平等保护是产权保护的重要原则。 《意见》明确指出,公有制经济的财产权不可侵犯,非公有制经济的财产权也不可侵犯。 加快民法典的编纂 完善以企业组织形式和投资者责任方式为重点的市场主体法律制度。全面研究、清理和废止根据所有制类型制定的市场主体法律、行政法规。 加强非公共财产的刑法保护 “许多政策和措施首先出现在中央文件中。在力度空之前,它们对于平等保护各种产权,特别是加强对非公有产权的保护具有重要意义。 ”国家发展和改革委员会经济体制与管理研究所所长尹文泉说 过去企业,尤其是民营企业经营不规范的问题:遵循法律不溯既往的原则,各种企业,尤其是民营企业,在经营发展过程中,长期以来都有一些违法经营甚至涉嫌违法行为。 特别是,一旦企业卷入一个案例,就很容易“一起结算新旧账目” 一些私营企业对此感到担忧,甚至影响他们的投资意愿。 《意见》指出,坚持一错再错,要及时发现和纠正一批社会反映强烈的产权纠纷投诉,分析一批侵犯产权案件。 严格遵循法律不溯既往、罪刑法定、新旧法律宽严相济的原则,从发展的角度客观、妥善处理改革开放以来各类企业特别是民营企业经营中存在的不规范问题。 北京大学法学院教授常鹏高(Chang Pengao)表示,中央政府对过去的违规行为有着清晰的历史和辩证的观点,给民营企业家“安心”,这有利于他们安心投资和生活。 案件涉及的财产处置随意涉及合法财产:依法审慎采取强制措施侵犯了企业和公民的财产权,执法和司法不规范是一个重要原因。 例如,无论涉案企业的性质如何,一旦涉案,往往会采取查封、扣押和冻结等强制措施,导致企业无法正常运营,甚至破产。在处理涉案财产时,应当扩大范围,将企业法人财产与股东财产、非法所得与合法财产、涉案人员个人财产与家庭成员财产等混淆起来。 《意见》提出,应严格规范处置涉案财产的法律程序,并依法慎重决定是否采取相关强制措施。 严格区分经济纠纷与经济犯罪的界限、企业合法融资与非法集资的界限、民营企业参与国有企业并购重组的经济纠纷与恶意侵占国有资产的界限,防止刑事执法干预经济纠纷,防止选择性司法。 常鹏高表示,这些措施旨在稳定社会基本财产秩序,促使公共权力依法行事,充分体现了国家对企业和个人合法财产权的严格保护。 应尽快形成具体措施,使之成为行政实践和司法实践。 “新官员无视旧账”:完善政府守信用机制一些地方政府政策不连续,“新官员无视旧账”,有些甚至在招商引资时“敲锣打鼓”,项目启动时“关门打狗”;有些地方保护主义严重,甚至外商投资企业,特别是私营企业,也被视为“打土豪”到极点的对象。一些调整方案采取行政强制措施,没有给予企业必要的搬迁补偿。 《意见》明确指出,地方各级政府和有关部门要依法严格履行对社会和行政相对人的政策承诺,认真履行与投资者在招商引资、政府与社会资本合作等活动中依法签订的各类合同,不得以换政府、换领导为由违约。违反合同侵犯合法权益的,应当承担法律和经济责任。 中国社会科学院法律研究所研究员孙钟弦说,政府是公共权力的代表。强调法治和政务公开对于约束政府行为、维护人民权利具有重要意义。 房屋土地使用权到期:后续法律安排研究:土地使用权期满后,房子还会是你的吗?随着越来越多的人拥有自己的房子,这已经成为一个共同关注的问题。 《意见》明确研究了住宅建设用地等土地使用权期限届满后的法律安排。 孙钟弦认为,关键意义在于中央政府解决这一问题的明确方向,即促进全社会对公民财产长期保护形成良好稳定的期望。 强制征收与强制拆迁:被征收人的公平合理补偿。由于财产征收和征用制度不完善,缺乏明确具体的相关法律法规,行政机关有很大的自由裁量权空。少数地方以“公共利益需要”的名义强行征收和拆除公民房屋,或者征收和征用补偿不够公平合理。 《意见》明确指出,要完善土地、房屋等财产征收征用法律制度,合理界定征收征用的公共利益范围,不得扩大公共利益。 对被征用者给予公平合理的补偿 孙钟弦说,有必要在法律上明确界定公共利益的范围。即使涉及公共利益,也应该以正当的目的、正当的程序和充分的赔偿对其进行赔偿。 人们应该被赋予知情权和某些参与和决策的权利。 国有资产“蠕虫”:防止内部人任意支配国有资产;由于我国国有资产产权保护制度还不完善,国有资产流失现象依然存在 例如,由于国有产权所有者和代理人之间的关系不够明确,存在内部人控制和关联交易。由于自然资源资产的产权所有者缺位,国有企业以低价甚至免费使用土地和其他自然资源。 《意见》提出要通过制度保障促进国有产权保护,防止内部人任意控制国有资产,有效防止国有资产流失。 建立健全所有权明确、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度,逐步实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用土地和其他自然资源 常鹏高说,要深化国有企业和国有资产监督管理体制改革,通过制度建设防止国有资产流失。贪污国有资产的,必须依法查处。 知识产权侵权成本过低:提高侵权赔偿的法律限度 《意见》明确指出,应提高知识产权侵权赔偿的法律限度,探索专利权、著作权等知识产权侵权的惩罚性赔偿制度,情节严重的恶意侵权应实行惩罚性赔偿,侵权人应承担权利人为制止侵权行为支付的合理费用。 中国(海南)改革发展研究院院长迟福林(Chi Fulin)表示,严格保护知识产权不仅有利于加快经济转型升级,也有利于大多数知识分子成为拥有智力资本的中高收入人群。 当前,有必要探索知识产权保护制度的创新,尽快形成有效界定科研人员知识产权的操作方案。

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